ก่อนรีโนเวทคอนโด ต้องเช็กอะไรกับนิติบุคคลและอาคารบ้าง?
ก่อนรีโนเวทคอนโด ต้องเช็กอะไรกับนิติบุคคลและอาคารบ้าง?
การรีโนเวทคอนโดต่างจากการตกแต่งบ้านตรงที่พื้นที่ของเราอยู่ภายในอาคารที่มี ระบบส่วนกลาง กฎการทำงาน และข้อจำกัดของโครงการ ที่ต้องปฏิบัติตาม
ต่อให้ Interior Design ถูกคิดมาดีแค่ไหน หากไม่ได้ตรวจสอบข้อกำหนดของอาคารตั้งแต่ต้น ก็อาจต้องกลับมาแก้แบบ เปลี่ยนวัสดุ หรือปรับแผนก่อสร้างภายหลัง
ดังนั้น ก่อนเริ่มงานจริง ควรทำความเข้าใจเงื่อนไขของอาคารให้ชัดก่อน
- ขอ Renovation Guideline จากนิติบุคคลก่อน
แต่ละคอนโดมีข้อกำหนดการตกแต่งไม่เหมือนกัน
ข้อมูลที่ควรขอ ได้แก่:
ขั้นตอนขออนุญาตตกแต่ง
เอกสารที่ต้องยื่น
แบบที่ต้องส่งตรวจ
เงินประกันการตกแต่ง
การลงทะเบียนผู้รับเหมา
เวลาทำงาน
เวลาที่อนุญาตให้ใช้เสียง
การใช้ลิฟต์ขนของ
การป้องกันพื้นที่ส่วนกลาง
เงื่อนไขงานระบบ
ถ้าขอข้อมูลเหล่านี้ได้ตั้งแต่ช่วงเริ่มออกแบบ Designer จะสามารถวางแผนพื้นที่และรายละเอียดให้สอดคล้องกับข้อจำกัดของอาคารได้ตั้งแต่ต้น
การตรวจสอบข้อกำหนดของอาคารตั้งแต่ช่วงออกแบบ ช่วยลดการแก้ไขแบบในภายหลัง
2. เช็กเวลาทำงานและเวลาที่อนุญาตให้ใช้เสียง
หลายอาคารแบ่งเวลาทำงานทั่วไปกับงานที่เกิดเสียงออกจากกัน
ตัวอย่างงานที่มักถูกจำกัดเวลา เช่น:
เจาะ
ตัด
รื้อ
สกัด
ขนวัสดุขนาดใหญ่
งานที่กระทบยูนิตข้างเคียง
เรื่องนี้มีผลต่อ Construction Schedule โดยตรง
ถ้าทีมวางแผนโดยคิดว่าสามารถทำงานเสียงได้ตลอดทั้งวัน แต่ในความจริงอาคารอนุญาตเพียงบางช่วง ระยะเวลาก่อสร้างอาจยาวกว่าที่ประเมินไว้มาก
3. ลิฟต์บริการและเส้นทางขนวัสดุสำคัญกว่าที่คิด
ก่อนผลิตงานขนาดใหญ่ ควรตรวจสอบ:
ขนาดลิฟต์บริการ
ขนาดประตู
ความสูงภายในลิฟต์
ทางเดินจาก Loading Area
เวลาจองลิฟต์
ข้อจำกัดด้านน้ำหนัก
พื้นที่พักวัสดุ
รายละเอียดเหล่านี้มีผลกับของจริง เช่น กระจก หิน แผ่นวัสดุ Top โต๊ะ ประตู หรือ Built-in ชิ้นใหญ่
บางครั้งงานที่ออกแบบเป็นชิ้นเดียว อาจต้องถูกแบ่งเป็นหลายชิ้นเพื่อนำขึ้นอาคารได้จริง
นี่เป็นหนึ่งในตัวอย่างที่แสดงว่า Interior Design ต้องคิดถึงวิธีสร้างและติดตั้งตั้งแต่ช่วงออกแบบ
4. ระบบเดิมของอาคารไม่ได้ย้ายได้ทุกอย่าง
คอนโดมีระบบอาคารจำนวนมากที่เชื่อมกับส่วนกลาง เช่น:
ระบบปรับอากาศ
Sprinkler
Smoke Detector
ระบบไฟฟ้า
ระบบสุขาภิบาล
Floor Drain
Exhaust
ระบบ Fire Alarm
ระบบ Communication บางประเภท
บางอาคารอนุญาตให้ปรับตำแหน่งได้ภายใต้เงื่อนไข ขณะที่บางระบบอาจต้องใช้ผู้รับเหมาที่อาคารกำหนด
ดังนั้นก่อนแก้ Layout, ฝ้า หรือ Built-in ควรตรวจระบบเดิมก่อนเสมอ
ระบบเดิมของอาคารต้องถูกนำมาพิจารณาร่วมกับ Layout และงานฝ้าตั้งแต่ต้น
5. ห้องน้ำ Pantry และพื้นที่เปียกต้องคิดละเอียดเป็นพิเศษ
การขยับตู้หรือเฟอร์นิเจอร์ทำได้ง่ายกว่าการเปลี่ยนตำแหน่งพื้นที่เปียกมาก
สิ่งที่ต้องตรวจสอบ เช่น:
ตำแหน่งท่อน้ำดี
ท่อน้ำทิ้ง
Floor Drain
ระดับพื้น
งานกันซึม
Slope
Shaft ของอาคาร
ข้อกำหนดเรื่องการเจาะพื้น
การตัดสินใจเรื่อง Layout ของห้องน้ำหรือ Pantry จึงไม่ควรดูจากภาพ Design อย่างเดียว
ต้องตรวจสอบระบบจริงก่อน
6. ตรวจสอบผนังและโครงสร้างก่อนรื้อ
ผนังทุกผนังไม่ได้รื้อได้เหมือนกัน
ก่อนปรับ Layout ควรรู้ว่าผนังไหนเป็น:
Partition
ผนังระบบ
Shaft
ผนังที่เกี่ยวข้องกับ Fire Rating
Structural Element
ห้ามตัดสินจากหน้าตาหรือความหนาของผนังเพียงอย่างเดียว
หากมีข้อสงสัยควรตรวจสอบกับข้อมูลอาคารหรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ
7. การป้องกันพื้นที่ส่วนกลางต้องอยู่ในแผนก่อสร้าง
นิติบุคคลหลายแห่งกำหนดให้ผู้รับเหมาต้องป้องกัน:
พื้นทางเดิน
ผนัง
ลิฟต์
ประตู
พื้นที่ Loading
จุดที่ใช้ขนวัสดุ
รวมถึงมีขั้นตอนตรวจสภาพพื้นที่ก่อนและหลังงาน
ส่วนนี้อาจดูเหมือนเรื่องเล็ก แต่มีทั้งต้นทุน เวลา และความรับผิดชอบที่ต้องนำไปคิดในแผนงานจริง
การทำงานในคอนโดต้องควบคุมทั้งพื้นที่ภายในยูนิตและผลกระทบต่อพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร
8. ส่งแบบให้นิติบุคคลตรวจให้เร็วพอ
ถ้าอาคารกำหนดให้ส่งแบบก่อนเริ่มงาน ควรเผื่อเวลาไว้ใน Schedule
แบบที่อาจต้องใช้ เช่น:
Floor Plan
Ceiling Plan
Electrical Plan
Lighting Plan
Air Conditioning
Plumbing
Sprinkler
Fire Alarm
งานที่เกี่ยวข้องกับระบบอาคาร
แต่ละโครงการกำหนดไม่เหมือนกัน จึงควรตรวจสอบกับนิติบุคคลของอาคารนั้นโดยตรง
อย่ารอให้ทีมงานพร้อมเข้าหน้างานแล้วค่อยยื่นเอกสาร
9. กฎของแต่ละอาคารไม่เหมือนกัน
นี่เป็นเรื่องที่อยากเน้นมากที่สุด
แม้จะเป็นคอนโดระดับหรือขนาดใกล้กัน แต่ข้อกำหนดของแต่ละอาคารสามารถต่างกันได้มาก
ดังนั้น Checklist ทั่วไปใช้เป็นแนวทางได้ แต่ไม่ควรแทน Renovation Guideline ของโครงการจริง
ก่อนเริ่มออกแบบหรือก่อสร้าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับนิติบุคคลหรือฝ่ายอาคารโดยตรงเสมอ
ตัวอย่างจากงานคอนโดจริงของเรา
ในโครงการคอนโด ทีมออกแบบต้องประสานทั้งความต้องการของเจ้าของพื้นที่กับข้อจำกัดของอาคารไปพร้อมกัน
บางครั้งรายละเอียดเล็ก ๆ เช่น เวลาทำงานเสียง ขนาดลิฟต์ หรือตำแหน่งระบบเดิม สามารถเปลี่ยนวิธีออกแบบหรือวิธีติดตั้งได้
การรู้ข้อจำกัดตั้งแต่ต้นช่วยให้ทีมสามารถพัฒนาแบบที่ สวย ใช้งานได้ และสร้างได้จริง มากขึ้น
RELATED PROJECT SUPALAI RIVA GRANDE
การวางแผนข้อจำกัดของอาคารตั้งแต่ต้นช่วยให้งานออกแบบสามารถพัฒนาไปสู่พื้นที่จริงได้อย่างต่อเนื่อง
Checklist ก่อนเริ่มรีโนเวทคอนโด
ก่อนเริ่มงาน ลองตรวจให้ครบอย่างน้อย:
Renovation Guideline
ขั้นตอนอนุมัติแบบ
เวลาทำงานและงานเสียง
การจองลิฟต์และขนวัสดุ
ระบบเดิมของอาคาร
พื้นที่เปียกและงานกันซึม
ข้อจำกัดการรื้อผนัง
Site Protection
เงินประกันและค่าใช้จ่ายของอาคาร
ระยะเวลาตรวจแบบก่อนเริ่มงาน
ถ้ารู้ข้อมูลเหล่านี้เร็ว การออกแบบและวางแผนงบประมาณจะมีความแม่นยำขึ้นมาก
สรุป
การรีโนเวทคอนโดไม่ได้เริ่มจากการเลือกสีหรือวัสดุ
แต่เริ่มจากการเข้าใจว่า พื้นที่นี้สามารถทำอะไรได้ และอาคารอนุญาตให้ทำอย่างไร
เมื่อ Designer, ทีมก่อสร้าง และฝ่ายอาคารมีข้อมูลที่ตรงกันตั้งแต่ต้น โอกาสเกิดปัญหาระหว่างงานก็จะลดลงอย่างมาก
กำลังวางแผนรีโนเวทคอนโด?
ดูผลงานคอนโดของ Penthouse Design Group หรือส่งรายละเอียดโครงการเพื่อพูดคุยกับทีมของเรา
VIEW CONDOMINIUM PROJECTS
VIEW PRICING
START A PROJECT
